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【内房透视一】朗诗绿色集团的多元化荆棘满途

  2018年是中国房地产市场调控政策密集出台的一年,国内地产商们所面临的挑战也更加严峻,曾经并肩携手走过漫长征途的房地产业从业者们,也渐渐走到了发展前程的分岔路口;

  面对“金九银十”的传统旺季,部分内房股出现业绩逆调控周期上涨,股价却与业绩严重“背离”的现象。另一部房企在调控政策同质化的环境下,企业积极寻求转型升级“续命”;

  对于此类内房企业而言,上到行业大型房地产龙头,下到中小型房地产开发商,面对地产“寒冬季”,这些房地产业从业者们又将面临何种考验呢?

  财华社将在本周一到周五,每天推出一篇深度透视,与各位一起逐一解锁这些不同类型的港股内房上市公司,看看在这个风云际会的大时代之下,不同“段位”的房地产行业参与者们将如何写就属于自己的成长纪事。

  今日带给大家的,是内房透视系列第一篇:《朗诗绿色集团的多元化荆棘满途?》。

  朗诗绿色集团(00106-HK)是一家成立于南京,立足于长三角的房地产开发商,作为一家以“绿色”为卖点的区域性开发商,面对愈发严峻的行业形势,公司希望通过转型,推动公司业务多元化,分散风险,在地产之外有所斩获。

  单纯从名字上望文生义去理解的话,“绿色”二字可能会让人误以为公司是一家环保企业,字面上是看不出地产公司影子的。然而实际情况是,仅仅在今年年初,公司名称还是“朗诗绿色地产”。至于为什么更改公司名称,公司在公告上有明确的说法。

  简单来说,公司名称中的“地产”二字反映不出公司的多元化发展取向,唯“集团”二字更能准确表达。

  长三角是中国最为富庶的一片区域,承载着中国最大的城市化进程,各行各业都有着最具前景的发展潜力,作为一家总部位于南京,具有地利之便的公司,却因何不再聚焦地产行业了呢?

  公司已签约销售及已售未入账物业达到约163.6亿元,其中归属于公司的权益达到了110.3亿元。预计未来半年到一年时间内将为公司财报带来靓丽表现。

  预喜的不仅仅是已售未入账物业,公司的项目储备亦非常丰富。亦根据半年报,公司项目储备预计可售货值达1095.9亿,权益可售货值达256.8亿。

  看上去很美的数据,又为什么不在地产行业内继续跑马圈地,再创辉煌了呢?公司的财务数据给出了问题的答案。

  所谓春江水暖鸭先知,今年以来,随着国家宏观调控的加强,信贷支持的收紧,国内地产商日子颇为难过。公司作为行业内的一员,也切身感受到行业的阵阵凉意。虽然预计公司未来一段时间的财报会比较好看,项目的储备亦较为丰富,但是财报显示出公司当前面临着巨大的下行压力:资产负债率达到近三年的高点,现金流净额为负,营业收入同比下滑。各项指标无不显示出公司的基本面并不乐观。同时,更让投资者感觉不安心的是,虽然今年的中报显示公司在营业收入下降的同时,归母净利润实现逆向大幅增长。但是从一个比较长的周期来看,公司的营收和归母净利润并不稳定,毛利率的波动幅度比较大,巨幅波动显示公司的业务不具有持续的稳定性。

  一个业务能不能持续开展下去,不仅仅在于良好的现金流等各项的财务指标,同时,市场上的口碑亦非常重要。公司虽然以“绿色”作为营销的噱头,但其房子质量在长三角的地区却没有形成良好的口碑,网路上负面消息比较明显。

  如果说百度上的信息多给人情绪化的煽动性印象,那么,知乎上的回应多有专业与理性。可是我们同样没有在知乎上得到正面的反馈,知乎上的信息仍然是以否定和负面为主。

  就行业的发展规律来说,任何一个行业发展到最后都是进入多寡头或者双寡头竞争市场格局。中国地大物博,人口众多,在房地产行业出现多寡头局面应该是大概率事件。当大型的地产商都在纷纷强调通过提高资产周转率等有效途径努力实现“活下来”的时候,中小房地产商大概率会在这一历史进程中被兼备或者被淘汰。作为一个业绩不稳定、业内口碑较差、年销售额远远不足百亿的中型开发商,面对严冬,转型也许是朗诗绿色集团更好的选择。

  租房市场毫无疑问具有广阔的发展前景,以长租公寓为代表的租房形式在过去几年得到各路资本的青睐,并且在2018年度迎来了爆发性增长。不仅有万科、招商等大型地产开发商推出的万科泊寓、招商壹栈;以房地产中介链家、我爱我家推出的自如、相寓;还有得到各种创投融资的YOU+公寓、青客公寓等。

  市场虽然急剧爆发,但是竞争不可谓不惨烈。在短短过去的几个月的时间里,就已经出现了杭州鼎家、长沙优租客、上海寓见公寓等多家因为资金链断裂而倒闭的公寓。其中的寓见公寓还得到了雷军旗下的顺为资本的投资,在公寓市场颇具知名度。

  迈点研究院的公寓影响力排名榜,显示了寓见公寓在行业里的影响力。然而这样的排名并没有什么卯用,寓见公寓依然没有能摆脱资金链断裂的噩梦,行业的高杠杆带来的风险是显而易见的。

  对这样一个充满着高风险的行业,朗诗绿色集团的老总田明先生,又是一个什么样的认识呢?在今年1月份,田总接受了和讯地产的访谈,谈了其对长租公寓的判断。

  事实上,不仅仅是在这次访谈过程中表达了对长租公寓前景的乐观与风险的淡化,田明先生在诸多不同场合都表达出对长租公寓的看好以及朗诗在这一领域有所作为的愿景。按照公司的规划,公司长租公寓将在2018年年底之前达到5万间。至于进度如何,公司在半年报里有公开的数据披露。

  根据公司中报披露的信息,上半年运营的房间数为4286间,确认房源22708间,即便确认的房源能够实现下半年全部投入运营,也难以达到公司规划的年底5万间房间的目标。同时,更需要密切关注的是房间的空置率问题。按照公司公开的营业收入构成,公司今年上半年在长租公寓业务上的收入是2734万,考虑到公司长租公寓业务的布局都是在一线和二线城市,保守以每间公寓每半年的租金收入1万元计算,4286间房间应该对应4286万元的公寓业务收入。其和实际收入的差额,我们可以理解为房屋出现的空置现象。大致估算,其入住率在2734万/4286万约64%左右。进而我们可以推算房屋的空置率应在三成上下。这样的空置率,亦严重影响公司长租公寓业务的进一步推进。

  长租公寓血流成河,公司在行业内亦尚未站稳脚跟,旋即再行介入养老产业,多少让人有冒进之感。在公司官网上绿色养老这一栏里,除了对当前的国内老龄化形势的介绍以及公司在养老方面的产业规划与愿景,并没有看到任何具体落地的项目。公司中报公布的收入来源方面,亦没有养老这一项业务的收入构成,可以佐证公司这方面的业务虽然在推进过程中,但尚未正式运营。

  养老产业看上去很容易,似乎搞一些房子,安一些床位,雇一些护士就可以开张了。但是如果真的这么容易的话,也就意味着做的是低端养老业。虽然确实可以这么做,但也必须清楚意识到,低门槛也就意味着残酷而无序的竞争格局,投入进去便深陷其中。

  实际上,但凡资本介入的行业,一定是要走中高端的专业化路径才有前景可言。不论是分散式居家养老还是集中式公寓养老,不仅要求从业者有良好的医学资格、良好的心理学素养以及组织沟通能力——这样的人才需要高薪,并且不是很容易找到。同时还需要先进的仪器设备和优异的管理水准。同时,良好的融资渠道,低廉的融资成本,亦是公司能够持续专注耕作,不断发展的动力源泉之一。

  随着国内老龄人口绝对值的不断增加,老龄化的不断加剧,养老行业确实是一个被广泛认可的充满前景的朝阳行业。但进军养老行业绝对不能说纸上谈兵、坐而论道。不要说放眼全国,即便是和朗诗绿色集团同城的南京,袁亚非先生旗下的三胞集团已经在养老行业躬耕多年,积累了丰富的一线经验,比较而言,当前情势下朗诗绿色集团在养老产业上的豪言壮语,姑且只能理解为一种愿景。

  长租公寓满足社会需求,养老产业符合社会发展趋势。不仅仅是长租公寓和养老产业,可以说,在当下的中国,太多的行业充满着太多的机会。在任何一个细分行业做到极致,其实都可以做到行业内最好、最强、最大。但一个公司如果得了妄想症,胡子眉毛一把抓,左手芝麻,右手西瓜,什么都想介入,没有自己准确的定位,就意味着从一开始输了。

  对于田明先生和他的朗诗绿色集团来说,其宏伟的远大志向远不止长租公寓与养老产业,按照公司的描述,其在地产开发上仍会继续,同时,除了长租公寓和养老产业,公司还将业务延伸到绿色金融、绿色建筑设计、物业服务等领域。

  江湖上流传着“有钱,任性”这句话。虽然只有短短的四个字,在表达时却也有着严谨的因果逻辑关系。我们已经知道,朗诗绿色集团是一个高负债率的公司,很难说得上“有钱”。但是却有勇气把业务铺开这么大,倒是可以说得上是“没钱,也任性”。

  如果说多元化是企业发展壮大后的必然出路。那么,对于一家中小企业来说,能够脚踏实专注于一个细分行业就显得尤为珍贵。历史经验多次证明:多元化的口号从来都是给自己壮胆,最终的结果都是证明自己有多怂。

  本期的内房透视带给大家的内容就是这样,欢迎读者朋友们和财华社一起,相约明天,走进我们的内房透视系列第二期:世茂房地产(00813-HK)。

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